Definition der Nebenkosten

Häufig verursachen die Kosten, die mit der Nutzung einer Wohnung in Zusammenhang stehen und jährlich abgerechnet werden, Streit zwischen Mieter und Vermieter.

Die Kosten, die nicht bereits von der Miete erfasst werden, nennt man Nebenkosten.

Man unterscheidet die Nebenkosten in „kalte Betriebskosten“ und „warme Betriebskosten“.

Kalte Betriebskosten: alle Betriebskosten ohne Heizung und Warmwasser

Warme Betriebskosten: Kosten für Heizung und Warmwasser.

Definition der Betriebskosten:

Hierunter versteht man alle Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Einrichtungen, der Anlagen und des Grundstücks fortwährend entstehen. „Fortwährend“ bedeutet, dass die Kosten regelmäßig anfallen müssen. Einmalige Ausgaben gelten nicht als Betriebskosten.

Liste der Betriebskosten, die zusätzlich zur Miete auf den Mieter umgelegt werden dürfen:

Hausbeleuchtung: Diese Position beinhaltet die Stromkosten für die Beleuchtung des Treppenhauses und der Gemeinschaftsräume.

Schornsteinreinigung: Beinhaltet Kehrgebühren und Kosten der Abgasmessung.

Versicherungen: Zu den umlegbaren Versicherungen zählen die Ausgaben für eine Gebäudeversicherung gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, eine Glasversicherung sowie eine Haftpflichtversicherung.

Hauswartkosten: In dieser Position sind die Lohnkosten einschließlich der Sozialversicherungsbeiträge enthalten. Übernimmt der Hausmeister ebenfalls Reparaturen und Verwaltungsaufgaben, muss der Vermieter die umlegbaren Kosten für den Hausmeister dementsprechend senken.

Antennen und Kabelfernsehkosten: Die Strom-, Betriebs-, Wartungskosten und laufende Gebühren können auf die Mieter umgelegt werden.

Kosten der maschinellen Wascheinrichtung: Ausgaben zur Reinigung und Wartung der Gemeinschaftsgeräte, sowie Ausgaben für Strom.

Laufende öffentliche Lasten: Hierunter fällt die Grundsteuer.

Kosten der Wasserversorgung: Hier sind enthalten die Kosten der Wasseruhr und andere Kosten für die Erfassung des Verbrauchs sowie das Wassergeld.

Kosten der Entwässerung: Zu diesen Kosten gehören Gebühren für die Nutzung des öffentlichen Kanalnetzes oder die Kosten für eine Klärgrube. Es darf ebenfalls eine Regenwasserabgabe berechnet werden.

Heiz- und Warmwasserkosten: Werden noch näher erläutert.

Aufzugkosten: Hier enthalten sind Kosten für Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege und Reinigung, Betriebsstrom, sowie Kosten für die regelmäßige Prüfung von Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft.

Straßenreinigung und Müllabfuhr: Gebühren für die öffentliche Entsorgung und eigene Maßnahmen des Vermieters.

Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung: Dies sind die Kosten für die Beschäftigung einer Reinigungskraft, die regelmäßig Treppenhaus, Hausflur, Keller und Waschküche putzt. Die Kosten der Ungezieferbekämpfung gelten nur dann als Nebenkosten wenn sie der Vorbeugung dienen.

Gartenpflege: Dies sind Pflegekosten der hauseigenen Grünanlagen und Plätze. Hierzu zählen z. B. auch die Kosten für die Anschaffung neuer Pflanzen , sofern alte Pflanzen ersetzt werden.

sonstige Betriebskosten

Die umlegbaren Betriebskosten sind in § 27 Abs. 2 Berechnungsverordnung i. V. m. Anlage 3 zu § 27 Abs. II  Berechnungsverordnung ebenfalls beschrieben.

Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen:

Die folgenden aufgeführten Kosten müssen auch dann nicht  bezahlt werden, wenn diese im Mietvertrag als Betriebskosten bezeichnet werden. Eine solche Vereinbarung ist unzulässig.

  • Instandhaltungskosten und –Rücklagen (bei gemieteten Eigentumswohnungen)

  • Zinsabschlagsteuer auf Instandhaltungsrücklagen

  • Reparaturkosten
  • Verwaltungskosten wie Portokosten, Bank- und Telefongebühren oder eine Kostenpauschale  

  • Prozesskosten

  • Bankgebühren für das Mietenkonto

  • Beiträge für den Haus- und Mietrechtsschutz

  • Versicherungsbeiträge für eine Mietausfallversicherung

  • Beiträge für eine Reparaturkostenversicherung

  • Erbbauzinsen

  • Zinsen für einen Kredit, um Heizöl einzukaufen

  • Miete für den Gastank

  • Kosten für den Wachdienst
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