Formlose Zustimmung des Vermieters zur Vertragsübernahme – Übertragung eines Geschäftsbetriebsteils durch Asset-Deal

April 2013

Mit Urteil vom 30.01.2013 (Az. II ZR 38/12) hat der BGH entschieden, dass wenn in einem Mietvertrag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform des § 550 BGB bedarf, ein Mieterwechsel herbeigeführt werden soll, die schriftliche Vereinbarung zwischen dem früheren und dem neuen Mieter eine hinreichend deutliche Bezugnahme auf den Mietvertrag enthalten muss, wenn die Schriftform gewahrt bleiben soll. Die für die Wirksamkeit der Vertragsübernahme erforderliche Zustimmung des Vermieters kann formlos erfolgen.

Die vorliegende Entscheidung befasst sich wieder einmal mit den Problemkreisen im Zusammenhang mit zeitlich befristeten, gewerblichen Mietverträgen, die mit einer GbR geschlossen sind. Sobald die zeitliche Befristung über ein Jahr andauert, so ist gemäß § 550 BGB die Schriftform zu wahren. Dies hatten die Ursprungsparteien des vorliegenden Rechtsstreits getan.

Die Besonderheit des vorliegenden Falles liegt darin begründet, dass der Mieter im Wege des sogenannten Asset-Deals seine Vermögenswerte und Rechtsverhältnisse auf einen Rechtsnachfolger durch Kauf- und Übertragungsvertrag übertragen hatte. Im Rahmen dieses Vertrages war auch die Übernahme sämtlicher Rechte und Pflichten unter Bezugnahme auf die bestehenden Mietverhältnisse - so auch das hier streitgegenständliche Mietverhältnis - enthalten. Eine konkrete Bezugnahme auf den vormals abgeschlossenen Mietvertrag war in dieser Vereinbarung nicht enthalten. Im Nachgang zum Abschluss dieser Vereinbarung hat dann die neue Mieterin auch unstreitig die monatlich anfallenden Mieten bezahlt, was der Vermieter kommentarlos akzeptiert hatte.

Noch vor Ende der vertraglich im Ursprungsvertrag vorgesehenen Laufzeit hat die neue Mieterin sodann ordentlich gekündigt, was der Vermieter nicht akzeptiert hat mit Hinweis auf die feste Laufzeit.

Der BGH geht vorliegend zwar davon aus, dass zum einen eine wirksame Vertragsübernahme zwischen Alt- und Neumieter stattgefunden hat. Dies war im Wege eines sogenannten Asset-Deals geschehen, in dem der Erwerber die einzelnen Rechtsverhältnisse vom Veräußerer im Wege der Einzelrechtsnachfolge erwirbt. Eine Gesamtrechtsnachfolge findet somit nicht statt. Auch hatte der Vermieter  konkludent durch Entgegennahme der monatlichen Mietzahlungen sowie Zusendung von Nebenkostenabrechnungen den Mieterwechsel akzeptiert und somit die Vertragsübernahme genehmigt. Jedoch sieht der BGH die erforderliche Schriftform nicht mehr gewahrt. Zwar hatte der Ursprungsvertrag diese noch eingehalten. Bei der vereinbarten Vertragsübernahme fehle es jedoch an einer ausdrücklichen und konkreten Bezugnahme auf den Ursprungsvertrag, um die Schriftform aufrecht zu erhalten. Der Mieterwechsel muss zur Wahrung der Schriftform dergestalt beurkundet sein, dass sich die vertragliche Stellung des neuen Mieters im Zusammenhang mit dem zwischen dem vorherigen Mieter und dem Vermieter geschlossenen Mietvertrag ergibt. Es fehlt danach an dem für die Wahrung der Schriftform erforderlichen lückenlosen Zusammenhang aller Schriftstücke, aus denen sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen der Parteien ergeben. Hier trennt der BGH auch strikt zwischen der formlos möglichen Zustimmung des Mieters bzw. Vermieters im Falle einer Vertragsübernahme und dem Formerfordernis bezüglich der wesentlichen mietvertraglichen Regelungen. Alle wesentlichen Bestandteile des Mietvertrages müssen zwar nicht in einer Urkunde erfolgen, es ist aber bei mehreren Schriftstücken ein eindeutiger Bezug auf die einzelnen vorliegenden Vereinbarungen notwendig, um die Einheit der Urkunde zu wahren.

Diese Entscheidung ist für die Praxis relevant, da die Einhaltung der Schriftform bei langfristigen Gewerbemietverträgen häufig ein streitiger Punkt ist. Im Falle des Mieterwechsels ist mithin strikt auf die Einhaltung der Schriftform durch Bezugnahme auf alle vormals abgeschlossenen Vereinbarungen zu achten.

 

 

 

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